咸阳德润财税公司谈土地增值税清算鉴证中的成本分摊问题。

（一）成本分摊的分类标准以及重要性

当前房地产开发企业土地增值税征收筹划工作涉及的内容较多，技术要求较高。 根据其成本分摊得出的土地增值税额也是不尽相同的。 影响这方面的因素有很多种，例如： 

1. 土地成本分摊方法，对于土地增值税额结果影响就较大。 如一个房地产项目，包含商业、住宅、车库，土地成本分摊有如下 几种方法：

A、土地成本按各业态的基底占地面积，公共面积部分再 按各业态的建筑面积之和来分摊；

B、将土地成本在各业态之间的占 地面积全额分摊，公共面积的成本不单独分摊；

C、将土地成本按各 业态的可售面积进行分摊；笔者认为 A 方法更切合实际，因为现实 中取得土地的成本，和地块面积大小直接关联，但同样的地块，因为 容积率不同（也就是建筑面积不同），也会有不同的价格，所以，应综 合考虑占地面积及建筑面积双重因素。 

2. 在连体楼当中有商铺的售价普遍较高，如果要单独划分建筑面积计算土地增值税的话，计算所得的面积较小，分摊的土地增值税扣除项目就较小，税额比较大。 如果，以车库又或者是非普通住宅合算土地增值税，则增值小，税额也少，其原因是车库等开发产品的成本正常需同普通开发产品一样分摊土地、建安成本等，所以，成本很高，往往收入比较低，所以，与商铺合并计算总体收益较低、增值额也不高。因此，在实践工作中，当前房地产开发企业都要把这些概念标准运用进去，通过 对自身实际发展情况以及经营活动进行分析， 并考虑住宅区与非住宅 区价格问题，否则可能会出现适得其反的后果。 

3. 根据相关数据的计算得出，房产的层高系数越大，分摊所得开发成本就越高，反之，若是房产层高系数越小，那么分摊的开发成本则越低。 运用层高系数建筑面积法计算比采用建筑面积法计算对企业是大有裨益的，其能起到节约土地增值税的作用，从而达到降低企业成本以及整体税负的作用。

（二）分摊标准的分类 

现阶段房地产开发企业土地增值税分摊部分标准共有以下五个大类：

第一，分为普通住宅和非普通住宅两个分法，这两种分法的字眼相差只有一个，但是意思却截然相反，这两种住宅方式都在土地增值税的相关文件中先后出现过很多次， 而且在不同的语言环境中也都各自体现着不通的含义。 

第二，分为普通住宅、非普通住宅、其他商品房这三种分法。 这在普通住宅和非普通住宅的基础上多加了其他商品房这类分摊标准。 

第三，将普通住宅、非普通住宅以及其他商 品房（如商铺、车库、库房等）细化进行分类。 该分摊方法是需要房地产开发企业根据所开发的产品类型进行划分， 从而计算得出土地增 值税。 

第四，分类为房地产开发企业会计核算的单位。 对于房地产开发企业来说， 会计核算是根据房地产开发企业的普通住宅和商铺而 划分, 其计算方式需要按照其住宅和商铺的土地增值税分别所得，另 一种则是根据每栋的编号而划分的， 需要根据每栋的编号去计算得 出土地增值税。

第五，房地产开发企业根据不区分开发产品类型，将其混合计算。另外，如果在相关文献中规定了具体分类方法,也需要补 充说明或者需要按照税务部门的各种要求来确定扣除类型。 

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